8月13日，房產交易和服務平臺貝殼正式登陸紐約證券交易所，成為“中國居住服務平臺第一股”。

此次貝殼找房發行價為20美元，高于此前給出的17-19美元定價區間，共計發行1.06億股ADS（美國存托股），另可行使1590萬美國存托股超額配股權。

照此計算，貝殼赴美IPO共籌集資金約24.4億美元，成為繼2018年3月愛奇藝（24億美元）之后，在美最大規模IPO的中資企業。

上市首日，貝殼開盤價報35.06美元，開盤即大漲75%，最終收報37.44美元，收漲87.20%，市值突破420億美元。

由于在中國房產交易領域開創性的發展“平臺模式”，建立ACN（經紀人合作網絡），推出真房源數據庫“樓盤字典”等服務，貝殼一度被視為行業“顛覆者”。

這家由傳統地產經紀公司轉型而來的互聯網企業，逐步重構了整個行業生態，成為中國最大的居住服務平臺。

招股書顯示，2019年貝殼房產及租賃交易總額（GTV）已經達到2.1萬億元，交易訂單突破220萬筆。

實際上，貝殼所在的賽道，已經涌入越來越多的互聯網巨頭，他們或有資金優勢，或有流量優勢。

所以，對于貝殼來說，在美上市只是一個發展中的里程碑，它意味著新征程的開始。

2019年，貝殼的平臺交易規模僅次于阿里。從房產交易到包括金融在內的居住服務承載著貝殼的想象空間。

下一步，貝殼需要向資本市場講述新故事，做出新成績。所以，420億美元市值只是開始？

貝殼突圍戰：從垂直到平臺

據招股書，貝殼找房創始人兼董事長左暉發布了一封致股東信，講述了貝殼這個組織的獨特性——“我們堅定的選擇長期利益，選擇做‘正確’的事情而不是快速成功的事情，我們對走捷徑有天然的反感。”

左暉指出，做難而正確的事，是其理解并相信的成功之道。而這件“難而正確的事”，按照貝殼最新市值，公司價值達到420多億美元。

而在2020年3月，貝殼宣布上市前最后一輪融資后估值達到140億美元；短短5個月時間，漲了2倍多。

成立只有2年的貝殼為什么起步就是超級獨角獸？

在過去相當的長一段時間里，居住市場都充斥著三大基本矛盾：消費者與服務者由于信息不對稱，導致的供需矛盾；經紀人之間為了保證績效，產生的競爭矛盾；房地產行業周期導致經紀行業出現沉淀矛盾。

這些矛盾疊加導致的結果是，發布虛假房源，捏造、散布漲價信息等行業亂象頻頻出現。

2018年4月，定位新居住服務的房產交易和服務平臺貝殼應運而生。

從誕生之初，貝殼就挑戰著傳統房產中介的陋習，一改過去線下“自營模式”，建立起了線上交易網絡，主打真房源，讓房產交易變得高度透明。

這樣做的本質是，挑戰傳統流量交易方式，用產業互聯網的邏輯重構房產交易鏈條，向平臺化方向發展。

相較于“自營模式”，平臺化的最大優點是，更容易大規模快速復制，生意有更大的想象空間。

這個模式的“B面”是，貝殼被視為挑戰舊秩序、打破老常規的顛覆者角色，它的一舉一動受到行業內外廣泛關注，甚至一度遭到一些業內人的抵制。

但貝殼發動的這場變革志在必得，它堅持要做“第一個吃螃蟹的人”。

華興資本就是貝殼堅定的支持者。據華興資本集團董事長、基金創始合伙人包凡透露，當時有一批新興的線上房產中介平臺發展的非常好，很多機構都擠破腦袋，華興卻“逆流“重注鏈家（貝殼前身）。

一個簡單的邏輯是，從A fund of future的角度出發，在“衣、食、住、行”領域，華興資本已經投資了一些新經濟企業，而在“住”這個巨大的賽道中，斷定也會出現一家超級平臺型公司。

在與左暉進行一次深入交流后，包凡就基本確定鏈家就是其在尋找的“超級平臺”。

公開信顯示，華興資本旗下的華興新經濟基金在2016年成為鏈家B輪領投方，并在鏈家C輪、貝殼D輪持續加注，此外，華興投行團隊也在此次貝殼IPO中擔任主承銷商的角色。

上線后，貝殼為了消除房產交易行業亂象，提升消費者服務體驗，推出了兩個重要產品：“樓盤字典”和“VR看房”，貫徹其真房源的宗旨。

“樓盤字典”是基于鏈家10多年積累下來的房源而建立的一份數據化、標準化的房產清單。它涵蓋房間門牌號、標準戶型圖、配套設施信息、歷史交易價格等多維真房源信息，真房源率達到95%以上。

在貝殼上線前，鏈家是中國最大的房產經紀品牌，也是最早做真房源的企業，其房源信息就可以精確到樓層、房號等。

截至2020年6月30日，貝殼的“樓盤字典”已經涵蓋了中國332個城市54.9萬個住宅小區約2.26億處房產。

除了“真房源”，貝殼還提出“真體驗”，推出了“VR看房”、“VR講房”、“VR帶看”等產品，力圖讓購房者能夠沉浸式看房，在線感受房產的空間和方位，再加上經紀人語音講解，實現線上交互體驗。

得益于創新的房產交易和服務模式，貝殼的交易規模這兩年迅速壯大。

2019年，公司總收入460億元，較2018年的286億元同比上漲60.6%；調整后EBITDA（稅息折扣及攤銷前利潤）為29.17億元，同比暴增381%。

凈利潤方面，2020年上半年，貝殼凈利潤達16.1億元，相比上年同期的5.6億元增長188.6%。

截至2020年6月30日，其流動資金總額為399.1億元，較年初增加63.7億元。

據中投公司（CIC）報告，2019年貝殼創造了2.1萬億元的GTV，促成超220萬筆住房交易，成為中國最大的住房交易和服務平臺，以及所有行業的第二大商務平臺，僅次于阿里巴巴。

新故事：從房產交易到居住服務

在做“難而正確的事”上面，貝殼已經初具成效。隨著企業上市，貝殼需要向資本市場講述全新的故事，而這個故事就是提供覆蓋全產業的居住服務。

如果將不動產住宅的全產業鏈進行劃分，大致可以分為：制造、交易、居住和以金融為代表的服務支持四個領域。

貝殼過去的業務主要集中在交易環節，包括存量房和新房交易。從其營收規模來看，存量房是其基本盤，不過，新房交易相關收入近兩年在快速增加。

招股書顯示，2019年，貝殼存量房交易服務收入達245.69億元，同比增加21.9%，占全年總收入的比重達到53.39%。

同期，新房交易部分收入達到202.74億元，占總收入比重為44.06%。

貝殼集團主要營收來源

然而，房屋買賣交易是一個相當低頻的業務，畢竟，一個人一輩子購買房屋的次數非常有限。

這意味著，消費者在貝殼平臺上停留的時間是有限的，即使單筆訂單金額再大，但產生的交易數非常有限。

在房屋交易市場建立深厚的護城河后，貝殼開啟了居住計劃——將觸角延升到更廣闊居住服務領域，深入產業鏈高頻消費環節。

而居住領域服務的開展，很大程度上還要依賴貝殼的ACN網絡。通過定義經紀人的特點，以及與作業區域和能力的匹配，再加上線下物理社區屬性之間的關系，貝殼可以設置更多的業務角色，提供更為全面的服務。

貝殼找房CEO彭永東在接受媒體采訪時曾表示，未來這種人店模式將變成基礎設施，并且會成為另一個賽道的基礎設施。

在他看來，居住領域的生意可以分為“房子內部的空間、社區的空間、社區外的空間”三個部分，“從1到N，需要不斷將新居住服務類目疊加到人店模式上來。”

2020年4月，在貝殼新居住大會上，彭永東就一次性拋出了六大計劃，其中，入局家裝和社區服務被看作是貝殼布局居住服務的重要舉措。

據介紹，“被窩家裝”是貝殼發布的全新家居服務平臺，主打“以標準精工實現個性設計”，用戶既可以選擇獨立設計師，又可以選用局裝、整裝套餐來構繪理想的家，而施工交付環節則統一由被窩精工提供標準化服務以確保交付質量。

為了更好的服務社區，貝殼還推出了社區生活小程序。“希望未來貝殼上每一家門店可以更好的服務所在的社區。無論社區居民打印一個文件，還是去做一些求助，包括復印、社區周邊生活的服務，都可以通過貝殼生活小程序、基于門店的物聯網絡獲得。”彭永東說。

截至目前，貝殼已經在房子內部空間、社區空間者兩個生意上做了不少文章，比如加入了搬家、家政、家居用品銷售等眾多服務，形成了業務聯動。

這次IPO，貝殼招股書稱，募集的資金除了用于研發，以繼續投資公司的平臺功能和基礎設施技術，還將用于新房交易服務擴展、服務產品多樣化及向新區域擴展業務，以及一般公司目的。

除此之外，金融服務也是貝殼未來想象空間的一個所在。

在招股書中，貝殼稱，其搭建的集團業務由三部分組成：貝殼找房旗下的平臺、技術型資產；以鏈接門店業務為主的中介服務資產；宜居泰和名下以貝殼金服、鏈鏈金融、理房通為主的金融資產。

在二級市場投資者看來，房產交易說到底還是一個高杠桿生意，貝殼數萬億GTV背后蘊藏的金融服務商機充滿想象。一個可參考的案例是，阿里巴巴的成長路徑，它也是先做交易，再做金融服務，之后每項業務都是巨無霸。

房產電商新格局

值得一提的是，貝殼正式提交招股書后一周，房產綜合服務商易居宣布與阿里巴巴達成戰略合作，阿里加碼投資成為易居第二大股東，并與易居成立合資公司出擊在線房產交易平臺。

合資公司由阿里巴巴控股，持股比例達85%；易居僅占股15%，首期投入金額高達50億元。

據悉，雙方將在線上線下房產交易、數字營銷和交易后相關服務等領域開展深度合作，推動房產服務行業走向全面數字化、智能化。

今年5月，京東也上線了“自營房產”業務，不同于過往只扮演平臺角色，新業務的上線意味著京東正式參與到房產交易環節。

互聯網電商巨頭前赴后繼涌入房產電商賽道，曾經不是對手的如今成了對手。很顯然，在他們眼里，房產電商一定是一個值得挖掘的市場。

《晚點LatePost 》援引恒大首席經濟學家任澤平的測算數據稱，中國住房地產 2018 年總市值 321 萬億元，相當于美國的 2.4 倍。當中每年有 6 萬多億元價值的住宅換手、12-13 萬億元新房賣出，再算上租房，就是一年 25 萬億元成交額的大市場，相當于阿里電商三年的成交額。

有意思的是，巨頭們進入這個市場時，都紛紛先盯上了新房銷售領域。而這個細分領域的潛力也可以從貝殼的財務數據中窺探一、二。

據招股書，2019年，貝殼營收達到460.15億元，同比增長60.63%，幾乎是2018年營收（286.46億元）同比增速（12.31%）的近4倍。

而2019年同比增加的173億元中，有近130億來自新房交易服務。2018、2019年，貝殼新房交易服務收入分別為74.72億元和202.74億元，同比增速分別達16.4%和171.33%。

新房交易服務收入在貝殼總營收的比重也在快速提升——從2018年占比25.17%上升到了2019年的44.06%。

在去年11月舉行的2019新經紀峰會上，貝殼董事長左暉明確表示，未來5年整個新房市場將會達到12萬億，這其中，預計超過50%是經紀公司的市場。

可以想見，互聯網電商巨頭的加入將使得這個賽道火藥味越來越濃。

知名地產分析師嚴躍進分析認為，阿里、京東具有互聯網基因，對線上交易更為熟悉，在流量方面也存在明顯優勢；但房產交易不同于商業零售，動輒百萬、千萬的網上交易，需要嚴格遵守規則，受不定因素影響也比較大。如果平臺沒有嚴格落實管理責任，將會影響公信力。

隨著貝殼上市，“公司資金實力將會增強，會有更多企業加盟合作，平臺規模效應將獲得提升。”嚴躍進認為，在當前形勢下，貝殼的ACN模式可以讓房源和中介等資源信息共享，可以防范各類假信息等充斥房地產市場的情況，同時傭金方面也不會打價格戰。

不過，類似平臺多少會帶有搶資源的一面，所以，他認為，其它中大型中介不會主動加入，都是小中介加入以后，專業水平肯定會被拉低，若是出現中小中介不好好服務客戶，導致各類公關危機，這個時候就會影響此類平臺的建設。

相比其它電商業務，房產交易平臺有房地產行業的特殊性。嚴躍進提到，全新的競爭格局下，比拼的關鍵還是消費者服務。

左暉看起來已經下定了攻艱的決心。他在致股東信中稱，貝殼會不斷進入產業新的領域并選擇“又臟又累”，會用online倒逼offline的服務者成長，也會用offline的服務者倒逼online的工程師深入產業，用很酷的理念和很酷的手段，對傳統的、沉重的、又臟又累的商業，進行大刀闊斧的改造和升級。

IPO后的貝殼，要成為“未來認知中更酷的企業”，它還需要時間和努力。